Predstavlja prvi korak kojim prodavac i kupac voljno ulaze u proces pravnih radnji koji će dovesti do prometa nepokretnosti. Kapara predstavlja početak procesa kupoprodaje nepokretnosti. Kaparom Prodavac garantuje da neće prodati stan drugoj osobi za vreme njenog važenja, a Kupac se obavezuje da u njenom roku pristupi potisivanju Predugovora ili Ugovora o kupoprodaju nepokretnosti.

Bitan detalj kapare je taj da ukoliko u roku koji je naznacen u samoj Kapari, Prodavac odustane od prodaje predmetne nepokretnosti dužan je da Kupcu vrati dvostruki iznos Kapare, a ukoliko Kupac odustane od kupovine predmetne nepokretnosti gubi pravo na datu Kaparu.

Kapara se vraća u prvobitnom iznosu samo u slučaju više sile(Ratno stanje, Vremenske nepogode i sl.), Smrtog slučaja učesnika tj. Prodavca ili Kupca.

Nakon kapare, dolazi se do Predugovora, kao što mu i samo ime kaže je radnja koja prethodi ugovoru i on ima za cilj da sve ono što se ugovorne strane dogovore stavi na papir i obaveže oba učesnika u poslu da se toga drže.

Predugovor sadrži sve elemente ugovora i tu postoje određena prava i određene obaveze oba učesnika. U njemu se definiše ko su budući kupac, a ko prodavac, šta je predmet kupoprodaje, po kom osnovu je prodavac vlasnik iste, cena nekretnine, iznos kapare, rok i način isplate, datum overe i ulaska u posed nekretnine, kao I plaćanje drugih obaveza. Dodatni članovi predugovora mogu da obuhvataju npr. elementi u stanu (kuhihja itd..), pitanje telefonske linije, pitanje plaćanja poreza,računa itd.

Predugovor se uglavnom zaključuje ukoliko je nepokretnost u izgradnji, ukoliko Prodavac I Kupac dogovore da se stan isplati u ratama. U ostalim slučajevima sa Kapare se ide direktno na Ugovor o kupoprodaji.

Ugovor o kupoprodaji je najbitniji dokument koji je potreban kako bi imali osnov da postanete vlasnik nepokretnosti.

Elementi ugovora o kupoprodaji su isti kao i kod predugovora. Ugovor se piše u više primeraka(obično 5) i overava kod Javnog Beležnika koji je nadležan za teritoriju gde se kupuje nepokretnost, u ovom za teritoriju opštine Vrnjačka Banja nadležni su javni beležnici u  Vrnjačkoj Banji i Kraljevu.

Kako bi se stekli uslovi za zaključenje Ugovora, Prodavac je dužan da kompletnu dokumentaciju o vlasništvu nad nepokretnošću, dostavi agenciji, a agencija Javnom Beležniku kako bi Javni Beležnik ustanovio da li postoje neke pravne smetnje koje bi narušile zaključenje pravnog posla tj. Ugovora o kupoprodaji.

Kada se ustanovi da ne postoje nikakve pravne smetnje za zaključenje Ugovora o kupoprodaji, Javni Beležnik zakazuje termin uz predhodnu konsultaciju sa agencijom i strankama.

Potvrđivanjem Ugovora  o kupoprodaji od strane Javnog Beležnika, Kupac stiče uslov da dogovoreni iznos kupoprodajne cene prenese Kupcu, putem transfera novca sa svog računa na račun Prodavca. Nakon transfera novca tj. isplate dogovrene kupoprodajne cene Prodavac overava kod Javnog Belešnika izjavu u posebno propisanoj formi gde daje saglasnost Kupcu da se može uknjžiti u RGZ (Republički Geodetski Zavod)  Vrnjačka Banja kao novi vlasnik nepokretnosti. Naziv saglasnosti koju overava Prodavac kako bi Kupac stekao pravo na upis u RGZ se naziva CLAUSULA INTABULANTI.

U ugovoru se takodje navode obaveze Prodavca da izmiri sva dugovanja prema snabdevačima elektro, vodovodnih i kanalizacionih mreža do dana Primopredaje stana u posed Kupca. Pored navedenih obaveza Prodavca, obaveze Kupca su da plati potvrdjivanje tj. overu Ugovora o kupoprodaji kod Javnog Beležnika, Porez na prenos apsolutnih prava tj. Porez na promet( Zakonski je to obaveza Prodavca ali u praksi taj trošak snosi Kupac).

U slučaju kupovine stana iz novogradnje tj. direktno od investitora Kupac je dužan da plati Zasnivanje pretplatničkog odnosa sa snabedvačima elektro, vodovodnih i kanalizacionih mreža, a Investitor da plati sve priključke na elektro, vodovodne ii kanalizacione mreže.

Nakon uspešno realizuovanog procesa kupoprodaje neophodno je podmiriti obaveze prema državi, tačnije regulisati plaćanje poreza. Po članu 25. Zakona o porezu na imovinu, poreski obveznik je prodavac, ali je običajno pravo dovelo do uspostavljanja prakse da i skoro da je i pravilo da kupac plaća. Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procene uprave prihoda opštine u kojoj se nekretnina nalazi i podnosi je Javni Beleznik kod kog je overen kupoprodajni ugovor.

Poreska obaveza nastaje danom zaključenja Ugovora o kupoprodaji.

Prvo se dobije Obaveštenje o iznosu koji će biti kasnije u Rešnju i obrazloženje kako se došlo do tog iznosa. To je obično tabela sa dve prometovane nekretnine na istoj ili sličnij lokaciji u periodu od poslednjih godinu dana, na ovaj dokument je moguće uložiti Žalbu u roku od 8 dana od prijem istog.

Ukoliko je nekretnina koju kupujete prva nepokretnost nad kojom ćete biti vlasnik imate mogućnost oslobadjanja od plaćanja Poreza na prenos apsolutnih prava na kvadraturu od 40m2, a ukoliko je kvadratura nepokretnosti veća od 40m2, Porez se obračunava na tu razliko od 40m2 do pune kvadrature nepokretnosti.

Dospećem Rešenja o visini naknade koju je potrebno uplatiti poreskom organu, stvara se zakonska obaveza za plaćanjem utvrdjenog iznosa najkasnije u roku od 30 dana od dana prijema Rešenja. A ukioliko je nekretnina koju kupujete prva na teritoriji Republike Srbije, dobijate Rešenje gde se navodi da ste oslobodjeni plaćanja po om osnovu.

S ciljem osiguranja apsolutne zaštite Kupca, zaštitu od svih vrsta uznemiravanja u Ugovoru o kupoprodaji postoji poseban član koji se tiče ovog pojma. Prodavac se obavezuje da ukoliko dođe do potražnje bilo koje vrste a da je vezana za nepokretnost koja je predmet ugovora tj. Prodavac garantuje zaštitu od trećih i obavezuje se da svaku potražnju po bilo kom osnovu otkloni o svom trošku, tačnije nudi zaštitu od EVIKCIJE.

Ukoliko Vi kao kupac kupovinom postajete vlasnik prve nekretnine na teritoriji Republike Srbije a imate Državljanstvo Rep. Srbije  i neki od dokumenata takodje Rep. Srbije (lična karta ili Pasoš)stičete pravo na Povraćaj PDV-a u visini od 10% za nekretninu do 40 m2 za nosioca ugovora i po 15 m2 za svakog člana svog domaćinstva.

Povraćaj PDV-a je moguć samo u slučaju kada je Investitor u sistemu PDV-a, tj kada na računu o konačnoj isplati dobijete cenu koštanja nepokretnosti i posebno obračunat PDV po stopi od 10%.

Ukoliko su gore navedeni uslovi ispunjeni, potrebno je prikupiti sledeću dokumentaciju:

• Izvod iz matične knjige rođenih – ne stariji od 6 meseci
• Uverenje o državljanstvu – ne stariji od 6 meseci
• Dokaz o prebivalištu od 01.07.2006 godine pa do dana kupovine nepokretnosti
• Original ugovora o kupoprodaji
• Račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan PDV
• Dokaz da je ugovorena cena sa pdv-om isplaćena – Konačan račun
• Overena izjava o kupovini prvog stana-IKPS-PDV
• Overena fotokopija lične karte
• Obrazac RFN
• Dokument iz Uprave prihoda da nije poreski obveznik za stan ili kuću (od 01.07.2006.-do dana izdavanja dokumenta)
• Dokument iz katastra da se stan ili kuća ne vodi na Kupca stana. (od 01.07.2006.-do dana izdavanja dokumenta)
• Kopija kartice banke sa brojem dinarskog računa

Nakon prikupljanja dokumentacije, ista se šalje na adresu nadležne poreske uprave (mesto prebivališta Investitora) i u roku od 45 dana dobija se Rešenje kojim Poreska uprava utvrdjuje da zadovoljavate sve uslove za povrat PDV-a, nakon prijema Rešenja u roku do 7 dana na dinarski račun koji je naveden u dokumentaciji dobijate iznos utvrdjen u Rešenju.

Nakon overe Ugovora o kupoprodaji, Kupac je dužan da sa kopijom Ugovora I ocitanom licnom kartom ode do preduzeća koja se bave isporukom elektricne energije, vodosnabdevanjem I komunalnim otpadom da predaju kopije kako bi svi racuni od nepokretnosti glasili na njihovo ime. Po ugovoru od dana primopredaje nepokretnosti pa nadalje svi komunalni troškovi padaju na teret Kupca a staro stanje Pordavac je dužan da izmiri.

Za prenos telefonskog pretplatničkog prava potrebno je da učesnici u kupoprodaji (kupac i prodavac) zajednički posete Službu za korisnike Telekoma Srbija, kako bi preneli vlasništvo na novog korisnika ili kako bi se pretplatnički broj odjavio.

Ukoliko se stan kupuje od investitora proces je potpuno isti samo na prvim računima će biti iskazan trošak zasnivanja pretplatničkog odnosa koji sve ukupno iznosi 100 evra.

Svaka strana ima pravo da ranije korišćeno pretplatničko pravo zamrzne na neko određeno vreme tj. Ukoliko se nepokretnost neće koristiti u nekom narednom period priključak će biti u mirovanju, a korisnik može u bilo kom trenutku podnošenjem Zahteva da aktivira usluge tih preduzeća.

Kako bi započeo proces uknjižbe stana, dela zgrade ili same zgrada neophodno je ispunjenje sledećih uslova:

• posedovanje trajne pravosnažne građevinsku dozvole za izgradnju zgrade,
• izvršen tzv. tehnički prijem objekta,
• izdata upotrebna dozvola za nepokretnost

Pored toga svi objekti moraju biti popisani, i mora se izvršiti specifikacija posebnih etažnih delova (stanova), ako isti postoje sa strukturom, kvadraturom i upisanim spratom. Sam postupak uknjiženjenja podnosi Javni beležnik u roku od 24h od zaključenja pravnog posla (zaključenja ugovora o kupoprodaji).

Ukoliko je stan kupljen pre 2015.godine, tj pre uvodjenja obaveze Javnog Beležnika da prosledjuje Zahteve za knjizenje u Katastar nepokretnosti, potrebno je pripremiti sledeću dokumentaciju:

• Ugovor o kupoprodaji
• Lična karta nosioca ugovora tj. Osobe koja će se knjižiti na stanu
• Upotrebnu dozvolu za objekat u kome se nepokretnost nalazi

U situacijama kada ne postoji upotrebna dozvola a postoji gradjevinska, onda se podnosi Zahtev za izdavanje uverenja o etažiranju od strane Službe za urbanizam, kako bi se utvrdilo da taj stan u projektu postoji I koje su njegove karakteristike I da li se poklapaju sa karakteristikama u Ugovoru o kupoprodaji, pa se nakon izdavanja uverenja predaju licna karta, ugovor i dobijeno uverenje.

Rešenje o uknjiženju se dostavlja na adresu na kojoj je kupac prijavljen u roku od 7 -10 dana od zaključenja ugovora. Po Rešenju se plaća taksa koja je iskazana I jedna kopija uplatnice se dostavlja Katastru.